Началась зачистка управляющих компаний Рязани
Сможет ли Губернатор навести порядок в ЖКХ?
В Рязани действуют 92 управляющие компании, а всего в области 192.
В начале года губернатор Рязанской области Павел Малков поручил сформировать рейтинг оценки деятельности управляющих компаний — систему координат, чтобы определить лидеров и отстающих. Из-за некачественного содержания домов, дворовых территорий ситуация угрожает жизни и здоровью людей. Поэтому в отношении недобросовестных организаций нужно действовать жестче. Те, кто не справляется и не готов меняться — должен уйти с рынка, — подчеркнул Малков.
Рейтинг был сделан по 10 различным показателям и оценке самих жителей домов. Размещается он ежеквартально на портале Открытый Регион. В нем 85 компаний. Рейтинг имеет три зоны: зеленая – лучшие, желтая-средние и красная зона – зона риска.
Сейчас в Рязани: 20 компаний в красной зоне, 43 – желтой зоне и только 20 в зеленой.
Тройка лидеров: ООО «УЖК «Зеленый сад — Мой дом», ООО «УК ГОРОДОК-СЕРВИС» и ООО «УК» Вишневые сады». Всего 20 компаний города достойно управляют домами. К сожалению, они обслуживают небольшую часть домов в городе. Получается, что в более 80% других многоквартирных домах проблемы с управляющими компаниями есть.
С 1 июня уже прекратили работу 20 недобросовестных управляшек:
ООО «Либер», ООО УК «Новый Стандарт», ООО «ЖЭУ 16», ООО «ТСЖ «Шереметьевский квартал», ООО «СК Развитие» и другие. А еще с 7 решено не продлять лицензии.
И только работа 10 компаний признана губернатором удовлетворительной.
В конце августа губернатор отметил, что обязательно нужно разобраться в ситуации, пока она обозначена с одной стороны и выглядит «абсолютно вопиющей». Этому хочется верить. Особенно, учитывая, что уже сменили руководителей Жилищной инспекции, Фонда капремонта и даже целого Министра ЖКХ.
Только за 4 месяца этого года в Жил инспекцию обратились более 2 тысяч человек. А количество выявленных нарушений в сфере ЖКХ составило – 625. Но вот предъявлено штрафных санкций, всего на 676 тыс. руб. Это получается по 1000 рублей за нарушение. Да и их оплатили не все (80%). С такими штрафами при многомиллионной выручке недобросовестных управляшек рассчитывать на нормальное качество услуг ЖКХ обывателю не приходится.
Например, жители дома №15 корп. 2 на Касимовском шоссе даже записали видеообращение к президенту России Владимиру Путину из-за произвола управляющей компании «Рязанькомфортсервис».
По результатам рассмотрения дел об административном правонарушении директорам ряда управляющих организаций назначены административные наказания в виде предупреждения. Среди последних это ООО «Единая УК», ООО УО «Горожанин», ООО «УК «Привилегия Комфорта» и другие.
Как формируется анти рейтинг управляшек
Начнем например с ООО «Единая УК». В Рейтинге занимает 69 место из 85, находится в красной зоне. Количество набранных балов получилось отрицательным. Баллы фомировались по разным критериям: предписания от жил инспекции, привлечения к административной ответственности, размещение информации в ГИС ЖКХ, отзывы собственников и др. Не повезло с таким управлением 24 домам. Проведем независимый народный анализ.
По данным ГИС ЖКХ домов у компании было больше – 296. Но часть находится в Липецкой области, в Касимове, Шацке, Ал Невском, Скопинском районе.
Согласно данным ФГИС «Единый Реестр Проверок» Генеральной Прокуратуры РФ, за период с 2015 года в отношении компании «ЕДИНАЯ УК» инициировано 115 проверок. В арбитражных судах РФ были рассмотрены 88 судебных дел с участием ООО «ЕДИНАЯ УК». По большей части из которых (76) компания была ответчиком с общей суммой исковых требований почти 5 млн руб.
Рейтинг компании по данным портала ZOON по отзывам пользователей в интернете — 2,6. Отзывы в интернете встречаются примерно такие: «отвратительная ук, кормят обещаниями, в работе много ошибок. Лучше не связываться».
Так что, подтверждаем, что рязанская жилищная инспекция не ошиблась в своем рейтинге.
Как делают деньги из воздуха
Изучая материалы по «Единая УК» нас заинтересовало, а чем занимаются те, кто ушел из этого бизнеса. И то, что вскрылось шокировало!
«Единая УК» была создана в конце 2018г. Учредителем и директором был Никита Махотин. В 2021г он продал компанию вместе с жилым фондом Георгию Андрееву. Выручка на тот момент была уже более 1,5млн, а чистая прибыль почти 30%. Хорошие показатели, а поэтому и получить с продажи можно было неплохие деньги.
С этого момента начинается и рост компании. В кулуарах даже поговаривали, что эту компанию лоббирует уже бывший рязанский губернатор Николай Любимов. Но если с со старыми домами в райцентрах, которые по конкурсу (вернее без оного, по причине отсутствия интереса у конкурентов) отошли к «Единая УК» легко, то с некоторыми новыми купленным на старте домами вышла — оказия. Например: купленный дом 8 по ул. Московская почему то сразу перешел в новую ООО УК «Лайф». И удивительным образом директором и одним из учредителей ООО УК «Лайф» оказался – Никита Махотин (тот самый, который продал этот дом вместе с компанией «Единая УК»)
Продай другим – потом верни дом обратно в управление, да еще по суду стребуй документацию и деньги на ее восстановление. Интересный бизнес. И на самом деле для некоторых управляющих компаний города – подача в суд на предыдущею компанию стала средством зарабатывания денег.
Одними из первых, кто начал судиться по технической документации были ООО УК «Лайф» и ООО УК «РН — Сервис Рязань». В 2022г данными компаниями были выиграны суды и получены деньги на восстановление технической документации по 3 млн 800тыс руб на каждый дом: Татарская д 14, Татарская д.18, Бресткая д.1
Надеемся, что данные компании на эти деньги восстановят документацию, да и жители должны знать, что у них есть целевые деньги на восстановление технической документации. И компании не будут проданы…
Например ООО УК «Лайф» обещает собственникам взыскать с предыдущей компании и все деньги оплаченные собственниками по статье «содержание жилья» со старой УК, рассказывая, что на эти деньги потом сделают не дом, а сказку. Поверив в такую сказку, собственники подписывают Договор управления, в котором оказывается очень интересный пункт 13. 3 «С момента подписания договора вся предыдущая переписка, документы, соглашения, фиксирующие переговоры между Сторонами по вопросам, являющимися предметом Договора, теряют юридическую сказку». Так, что не факт –если Вам пообещали – все выполнят!
Для чистоты эксперимента проанализируем эти компании по отчетности.
УК Лайф и УК РН-Сервис Рязань находятся на упрощенной системе налогообложения, как и многие другие управляющие компании. А вот налогов они платят гораздо меньше, чем любая компания в городе.
Выручка, например, УК Лайф за прошлый год выросла аж на 1349%, активы на 1548%. А чистая прибыль — 0 (ноль)!
Вот здесь второй способ как заработать уже на государстве нашли коммерсанты. По данным бухучета все доходы легли в себестоимость в полном размере. Это при том, что даже коммерческие и управленческих расходов не было. Соответственно раз нет прибыли значит и налог по минималке по упрощенке получился 16 тысяч руб.
Можно предположить, что это так называемая одна из «налоговых оптимизаций», когда все платежи от собственников относят к целевым поступлениям, а поэтому с этих сумм налог платится символический. Хотя обычно законодатель дает такое послабление для ТСЖ, но никак для коммерческих ООО! К целевым поступлениям тут можно отнести расходы только на ремонт домов: капитальный ремонт, текущий или плановый, и то при условии, что он выделен отдельным платежом.
Всего в компании, например ООО УК «Лайф» в штате числятся 5 человек со средней зарплатой 4,2 тыс. руб. Часть сотрудников ООО УК «Лайф» и ООО УК «РН-Сервис Рязань» одни и те же. Что и так можно было? Да, зачем платить лишние налоги на социалку? На встречах с жителями, как говорят собственники, представители компании открыто заявляли, что большинство сотрудников выведены за штат, в т.ч. с работниками заключены договора через индивидуальных предпринимателей.
Да и собственники узнать о работах на доме не могут – информация в системе ГИС ЖКХ у ООО УК «Лайф» отсутствует, как и официальный сайт – в таких делах лишняя информационная открытость только вредит. Группа в контакте малочисленная, всего 67 человек и с начала августа в ней нет отчетов, а комментарии сплошь восторженные.
Хотя, учитывая, что в собственной группе ВКонтакте, так и в интернете хорошие отзывы умеючи ставятся легко. По рейтингу от жилинспеции — УК Лайф в желтой зоне риска на 34 месте.
Запасной вариант
Стоит отметить, что нельзя класть яйца в одну корзину, тем более когда имеет место быть заинтересованность тобой со стороны надзорных органов.
ООО «Лайф» и ООО «РН-Сервис Рязань» -собственники и директора разные, а вот в штате сотрудники почему одни и те же. Например, учредитель одной из них представляет юридические интересы другой. Сантехники, электрики, те которые за штатом тоже одни и те же.
Выручка в ООО «РН-Сервис Рязань» составила 606 тыс. руб., а чистая прибыль и здесь минимальная — всего 56 тыс. руб. Финансовые показатели благополучия такие как коэффициент абсолютной ликвидности или коэффициент автономии в красной зоне риска.
Налогов и здесь пожадничали, и заплатили за год всего 4 тысячи руб.
Зарплату 7 имеющимся сотрудникам здесь платят в 4 раза больше чем в «УК ЛАЙФ» в среднем по 23 тыс. руб. Хотя в открытых самой компанией вакансиях (Сантехник, Оператор котельной) зарплата указана от 40тр., даже дворник от 25тр. Вопрос как фактически предлагаемая ЗП в итоге превращается в среднюю 23тр? Или все, что выше оплата в конвертах? Опять вопрос для Налоговой инспекции!
В арбитражных судах РФ были рассмотрены 98 судебных дел с участием ООО «РН-СЕРВИС РЯЗАНЬ» в т.ч. и с бывшими партнерами с ООО «ЕДИНАЯ УК». Хотя судятся со всеми, начиная от разных УК Рязани до УЭ И ЖКХ г.Рязани.
Согласно данным ФГИС «Единый Реестр Проверок» Генеральной Прокуратуры РФ, за период с 2015 года в отношении компании «РН-СЕРВИС РЯЗАНЬ» инициировано 116 проверок. На сегодняшний день в отношении ООО «РН-СЕРВИС РЯЗАНЬ» открыто 2 исполнительных производства.
Неоднократно выдавала предписания и Жилинспекция. Совсем свежее от 1 сентября 2023г компании объявлено предостережение по итогам проверки.
Рейтинг в интернет 4. А вот по данным рязанской жилинспекции в рейтинге она тоже в желтой зоне на 46 месте. На обслуживании 11 домов.
Заявленный сайт на мин жкх http://rn-service62.ru не работает. Открытость и этой компании чужда.
Отзывы в Интернете – по данным ГИС 2,3/5, по данным Zoon.ru — 1,8/5.
Среди отзывов мы нашли такие: «Жильцы недовольны работой и бездействием управляющей компании. Жалобы в жилинспекцию ни к чему не приводят. Дом новый, а выглядит он на все 10 лет. Постоянно приходится их трясти, чтобы что-то сделали. Деньги гребут, а работать не хотят. Не реагируют на жалобы». А на самом сайте жилинспекции «В инспекцию обратился житель многоквартирного дома № 134/56 по ул. Ленинского Комсомола г. Рязани с жалобой на ненадлежащее содержание общего имущества собственников помещений в указанном доме управляющей организацией ООО «РН-Сервис Рязань». Так же в ВКонтакте от жильцов дома №1 по улице Брестская что часто грязь в подъездах, зимой плохо чистят дороги.
В отношении этой компании, мы так же поддерживаем рейтинг жилищной инспекции, и просим ФНС России и Прокуратуру обратить внимание на предположительные налоговые правонарушения и организовать камеральную проверку соответствия бухгалтерского и налогового учета.
Кстати, уже создана и новая управляшка — ООО УК «Розмарин». Находится она по тому же адресу и директор в ней тот же, что и в УК «РН-Сервис» — Анастасия Скобелкина.
Так, что новым покупателям старых УК стоит быть настороже! Директор сама тоже не промах. Поговаривают, что ранее она возглавляла управляющие компании от «Северной компании», но там вовремя приняли правильные кадровые решения.
В отношении этих компаний, мы не только согласимся с рейтингом жилищной инспекции, но и просим ФНС России и Прокуратуру обратить внимание на предположительные налоговые правонарушения и организовать камеральную проверку соответствия бухгалтерского и налогового учета.
Ольга Сафронова